Před pár lety byla česká zemědělská půda oproti pozemkům třeba v Německu extrémně podhodnocená. Rozdíl se postupně srovnává, růsty cen v desítkách procent za rok jsou minulostí, ale investice do zemědělských aktiv má nadále smysl, říká Jiří Jaklín ze společnosti Agro 21. Na úvod rozhovoru pro Investorský magazín jsme se ho zeptali, jak s investicí do půdy vůbec začít.
To, že půda dokáže dlouhodobě uchovávat hodnotu, podobně jako třeba zlato, ví většina investorské veřejnosti. Navíc mě v tom utvrdil můj oblíbený investor Jim Rogers, který považuje investice do zemědělské půdy za jeden z klíčů k bohatství. To, že půda dokáže konzervovat bohatství, je důležitá věc, ale to z ní ještě investici se zajímavým zhodnocením nedělá. O půdě je potřeba se hodně dozvědět, poznat její lokální i globální historii a potkat se s odborníky, kteří jsou denně v kontaktu se zemědělci a těmi, kdo s půdou obchodují.
Při investování do půdy je důležité zvážit řadu parametrů samotných pozemků, jako jsou výměra, nájemní vztahy, míra scelení, pozemkové úpravy, přístupnost pozemků, BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka – pětimístný kód vyjadřující hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na úrodnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení), vzdálenost od hranice například s Německem nebo Rakouskem, druh (orná půda vs. Pastvina) a podíl dotační plochy na celkové ploše. Důležitá je i řada vedlejších efektů, například zda přes pole vede silnice nebo zda jsou blízko stavební pozemky.
Samotné zhodnocení investic do české zemědělské půdy je potřeba vidět v několika rovinách.
Investice do půdy: Zhodnocení díky trendu
Vývoj na trhu s českou zemědělskou půdou lze rozdělit do několika období. V letech 2000 až 2008 došlo k většímu rozprodeji státní půdy. Většinou na 30leté bezúročné splátky za cenu 1 až 7 Kč za metr čtvereční. Zemědělská půda jako investice byla v té době málo likvidní, většina zemědělců půdu nekupovala a mezi zemědělci panovala relativně malá rivalita. Tržní ceny se v té době pohybovaly okolo 2 až 6 Kč za metr čtvereční.
Po roce 2004 se situace citelně změnila. Došlo k navýšení dotací z přibližně 2 000 Kč za hektar na 6 000 Kč za hektar. K tomu se přidal celosvětový růst cen komodit, svůj boom zažila biopaliva, například řepka, a po celém Česku se začaly hojně stavět bioplynové stanice. Navíc došlo k výraznému zvýšení konkurence mezi samotnými zemědělci. Realita roku 2014 představuje tržní ceny české zemědělské půdy v relativně širokém rozmezí 7 až 20 Kč za metr čtvereční. Tržní roční nájemné je pak například v pohraničí nebo na Hané od 2 000 Kč za hektar, v extrému až 6 000 Kč. Většina zemědělců však platí drobným majitelům za rok jen 500 až 2 000 Kč za hektar.
V horizontu deseti let by mělo docházet k posunu cen pronájmů na úroveň dotací (asi 6 000 Kč za hektar na rok), s ním pak i ke zvýšení výnosu na 2-2,5 %. Jedná se o reálný výnos, nikoli nominální, neboť pochází z reálného aktiva, které se samo zhodnocuje o inflaci. S tím je spojený předpokládaný růst tržní ceny české zemědělské půdy na úroveň 20 až 30 Kč za metr čtvereční. Průměrná cena půdy by se mohla odvíjet od jednoduchého vzorečku 5 000 / 0,025 = 200 000 Kč za hektar (20 Kč za metr čtvereční).
Nesmíme zapomínat na faktor, který by mohl cenu české půdy v horizontu pěti až osmi let zvednout, a tím je přiblížení cenám Německa (konvergence). Půda na české straně česko-německých hranic nyní stojí přibližně 0,75 eura za metr čtvereční, u německých sousedů jsou to 3 eura.
Investice do půdy: Zhodnocení obchodováním
V první dekádě nového milénia působily na českém trhu s půdou především italské investiční skupiny, které nakupovaly půdu za 3 až 6 Kč za metr čtvereční. Nyní ji postupně odprodávají za 18 až 30 Kč za metr čtvereční.
V posledních letech také vzrostl počet spekulativních obchodů s půdou, kde bylo dosahováno rychlých přeprodejních zisků na úrovni 50 až 150 %. Spekulanti na trhu s českou zemědělskou půdou sice zůstali, ale zisky jim klesají, protože je na trhu stále méně neinformovaných vlastníků. Svoji pozornost proto v současnosti obracejí hlavně k neinformovaným drobným investorům, kteří do půdy chtějí investovat. Za drobného investora považuji člověka, který investuje v řádu set tisíc, ale i zámožnější jedince s kapitálem několika milionů.
Někteří spekulanti vymysleli sofistikované způsoby, jak se půdy s velkou marží zbavit. Stačí najít spřízněný fond nebo investiční společnost, do kterých půdu přeprodají. Spokojeni jsou pak nejen spekulanti, ale i chamtiví správci fondů, které často zajímá jen to, kolik vydělají na poplatcích za správu majetku. Vše navléknou do líbivého marketingu, který půdu jako investici vynáší do nebes, a dělají z ní skoro až bezrizikovou investici. Samotná cena, za kterou investorům nakoupili, je netrápí, protože oni již vydělali. Stejně tak si příliš nelámou hlavu nad tím, že pozemky nejsou pořádně scelené, takže prostor pro jejich růst může být citelně omezen.
Investoři by tedy měli vědět, od koho půdu nakupují a za jaké ceny, a dobře vědět, kdo za podobnými investičními společnostmi, fondy nebo privátními skupinami stojí. Navenek regulovaný subjekt, klidně přímo nebo nepřímo dozorovaný ČNB, investora před předraženými nákupy do fondu často neuchrání. Když v jejím čele stojí bývalý bankéř nebo investiční specialista na podílové fondy, který se během roku stane expertem na českou zemědělskou půdu, mělo by to být pro investory velké varování.
Investice do půdy: Zhodnocení scelováním
Nejen v Česku, kde je vlastnictví půdy velmi roztříštěné, platí, že pro růst ceny půdy je kritické pozemky scelovat do větších celků. Obecně platí, že čím větší výměra, tím se platí vyšší cena za čtvereční metr. Najít větší celky je ale časově náročnější, v současnosti je navíc často problém najít novou lokalitu. Stále platí, že dokupovat se vyplatí, někdy lze zapracovat na směnách směřujících ke scelení, cestou je i řešení podílového spoluvlastnictví.
Některé pozemky také mohou mít specifickou hodnotu pro konkrétního lokálního zemědělce, který výrazně zvýší cenu, jen aby pozemek získal. Místní zemědělci ale také mohou držet ceny nízko, takže může být problém odprodat i relativně levně nakoupené pozemky. Tyto operace již vyžadují velice podrobnou znalost trhu s půdou a zemědělců samotných.
Investice do půdy: Alternativní volba
Zemědělská půda splňuje a vždy bude splňovat řadu parametrů alternativní investice, které je před samotným investováním potřeba pečlivě zvážit. Investor do zemědělské půdy musí být připraven na případnou horší likviditu, na delší časový horizont investice, širší rozptyl cen a na velké množství spekulantů a „vykutálených investičních poradců“ na trhu s českou půdou.
Globálních důvodů, proč by cena zemědělské půdy měla pokračovat v růstu, je hodně. Stejně tak existuje řada domácích podpůrných argumentů, z nichž některé byly v článku zmíněny. Samotnou držbou se zemědělská půda investicí automaticky nestává. Drobný investor by k půdě určitě neměl přistupovat se strategií „kup a drž“ a doufat, že se všechny optimistické předpovědi naplní.
Tím nejdůležitějším faktorem pro to, aby se půda stala kvalitní alternativní investicí, je samotná práce člověka, který půdu dokáže pro investora výhodně nakoupit, pole zajímavým způsobem scelit a s částí portfolia aktivně obchodovat. Proto před samotným investováním věnujte patřičnou energii výběru spolehlivého partnera, který vám pomůže pozemky vhodně začlenit do vašeho investičního portfolia. Vše se vám vrátí v bohaté úrodě, té investiční.
